Bien gérer sa location saisonnière

Contrairement aux idées reçues, un logement loué de manière saisonnière se dégrade moins vite qu’un logement loué à l’année et ce pour au moins 2 raisons :

• un locataire qui loue un logement pendant 48 mois peut se permettre de perdre sa caution celle-ci étant amortie sur une longue période. Un locataire qui loue une ou 2 semaines veut absolument récupérer la garantie et sera donc plus à même de se comporter en bon père de famille. Perdre 2000 euros de caution sur 48 mois, ce n’est pas trop grave, les perdre après une semaine est une toute autre histoire !!!
• louer à la semaine permet de garder un œil de manière régulière sur son logement et de procéder au fil de l’eau à la réparation des éventuels petits désordres, les gros désordres ayant été quant à eux pris en charge soit par la caution, soit par l’assurance. Ainsi, au bout de 3 ou 4 ans, le logement aura été surveillé très régulièrement.

Néanmoins, il y a lieu de prendre quelques précautions, d’une part, pour assuer le confort de vos locataires sur l’Ile de Ré et d’autres part, pour maintenir votre location saisonnière en bon état.

Vous trouverez dans cette section quelques idées qui vous aideront certainement à atteindre ces 2 objectifs.

Votre location saisonnière sur l’Ile de Ré n’a pas été louée pendant quelques mois, généralement de novembre à mars. A l’arrivée des beaux jours, quand vous accueillez vos premier locataire à Pâques, un état des lieux approfondi doit être entrepris afin que votre saison démarre dans les meilleures conditions.

Néanmoins, cette étape préparatoire est très importante car cela permet de commencer la saison sur de bonnes bases, d’éviter de gérer les urgences ou les pannes, souvent coûteuses.

MÉMO POUR LA PRÉPARATION INTÉRIEURE

Vérifier :

• le bon état de la literie, des oreillers (format carré), des alèses (en quantité suffisante) et des couettes (propres)
• la qualité et la quantité de la vaisselle et des ustensiles, la propreté des placards (dedans /dessus) et des tiroirs
• la propreté des filtres de la hotte, du lave-vaisselle (remettre du produit sel + rinçage), du lave-linge et du sèche-linge
• la propreté des rainures des portes
• la propreté des bondes et des joints de douche et/ou de baignoire
• l’état de aspirateur (avec des sacs de rechange)
• le bon fonctionnement de la TV et du lecteur DVD, la présence de piles chargées dans les télécommandes,
• le bon fonctionnement de la connexion Internet
• la présence d’un lit bébé, d’une chaise haute et d’au moins 1 sèche-cheveux

Enfin, ne pas oublier le grand nettoyage des vitres, prévoir un espace avec quelques piles, ampoules de rechange, papier toilette et quelques produits d’entretien à votre appréciation.

MÉMO POUR LA PRÉPARATION EXTÉRIEURE

Vérifier :

• la propreté du jardin (pelouse tondue)
• la propreté de la terrasse (lavée et non glissante)
• le bon état du mobilier de jardin, du BBQ et des parasols
• la propreté des 2 containeurs à ordure.

LES PISCINES DOIVENT ETRE MISES EN CHAUFFE POUR ÊTRE A BONNE TEMPERATURE (27°C) A LA DATE QUE NOUS AVONS CONVENU ENSEMBLE (en général fin avril). Ne pas oublier de vérifier le bon fonctionnement du système de sécurité (alarme, couverture,…) et d’envoyer votre planning de location à votre piscinier.

LA TEMPÉRATURE DE L’EAU

Si la piscine est chauffée, faîtes attention à ne pas vous engager à fournir à vos locataires une piscine chauffée (autour de 27°C) en particulier pour les séjours en avril et en octobre. Beaucoup de locataires qui ne connaissent pas très bien le fonctionnement d’une piscine pensent qu’il est aussi facile de chauffer l’eau de la piscine que celle de sa baignoire. Or, si votre locataire réserve au mois de janvier un séjour d’une semaine au milieu du mois d’avril, attention aux engagements que vous ne pourriez peut-être pas tenir à cause de la météo. Si au mois d’avril les nuits sont froides et les journées pluvieuses (ce qui a des fortes chances d’arriver), vous ne pourrez pas chauffer la piscine à hauteur de vos engagements et vous aurez alors à gérer la déception de votre locataire à son arrivée. Pour éviter ce risque, 3 conseils à suivre :

• pour les séjours avant début mai, ne vous engagez pas,
• soyez précis sur la température : si pour votre locataire « chauffée » signifie 30°C et si pour vous cela signifie 25°C, vous allez devoir gérer une déception ou au pire un conflit !
• prenez les précautions d’usage au moment de la réservation par exemple en mentionnant sur le contrat : pour les réservations en avril et en octobre, notre engagement de fournir une piscine chauffée à 27°C est lié aux containtes météo

L’ENTRETIEN

Confier l’entretien de la piscine pendant la saison locative à un professionnel est incontournable. Cet entretien ne peut pas être confié un bricoleur à la petite semaine. Les risques de panne sont nombreux (qualité de l’eau, pompe à chaleur, couverture électrique,…) et l’intervention régulière d’un technicien qualifié (au moins une fois par semaine) et disponible s’avère indispensable pour garantir le bon fonctionnement de la piscine pendant toute la saison.

LE LOCAL TECHNIQUE

Le local technique ne doit pas être accessible au locataire car il n’a pas la responsabilité d’effectuer la maintenance de la piscine. Il faut donc verrouiller le local technique et penser à ce que l’interrupteur permettant d’ouvrir et fermer la couverture de la piscine soit placé à l’extérieur du local technique.

Le réglage de la pompe à chaleur ne doit pas être accessible au locataire. En effet, il ne faut pas que les locataires puissent régler à leur guise la température de l’eau car un réglage trop élevé de la température pourrait d’une part, générer une consommation excessive d’électricité et d’autre part, endommager le liner. Il faut donc penser à déporter le boitier de commande de la pompe à chaleur dans un lieu inaccessible (à l’intérieur du local technique par exemple).

L’ÉCLAIRAGE

Si la piscine est équipée de spots permettant un éclairage nocturne, il est conseillé de les rendre inactifs pendant les périodes locatives. En effet, ce type d’éclairage est très énergivore et leur utilisation permanente (en particulier quand on oublie de les éteindre dans la journée) génèrera une consommation électrique significative. Une solution moins radicale consistera à placer un interrupteur temporisé commandé par un bouton poussoir qui coupera automatiquement l’éclairage au bout d’une certaine durée (2 heures par exemple). Dans ce cas, il faut bien penser à placer ce bouton poussoir à l’extérieur du local technique (puisque les locataires n’y ont pas accès).

LA SÉCURITÉ

Enfin, je terminerai par la sécurité qui peut être assurée de 3 façons : l’alarme, la couverture ou la barrière.

• la barrière est de loin l’équipement le plus sûr à condition qu’elle réponde aux normes de sécurité en vigeur. Mais l’inconvénient de la barrière est double : les amateurs de décoration y voit une contrainte esthétique et par ailleurs la barrière ne permet pas – comme la couverture – le maintien de l’eau à température,
• la couverture électrique permet à la fois de sécuriser votre bassin mais également aide à conserver l’eau à bonne température. En fonction du budget, la couverture peut être externe (solution la moins coûteuse) ou immergée (solution la plus esthétique).
• dans tous les cas, évitez les couvertures souples (avec barres tranversales) et les alarmes dont le fonctionnement est compliqué et la fiabilité aléatoire.

MODULARITÉ

Votre logement de vacances sur l’Ile de Ré doit répondre aux besoins du plus grand nombre. Si vous louez une maison de 4 chambres, vous allez tantôt accueillir 3 couples avec 2 enfants et 1 bébé, tantôt 2 couples avec 4 ados ou pourquoi pas 1 couple avec une fille au pair et 5 enfants. Voici quelques règles de bon sens pour satisfaire tout le monde.

N’abusez pas des lits superposés. En effet, s’ils répondent bien à une exigence de gain de place, ils ne sont adaptés pour des adultes. Si vous avez 3 chambres avec 1 lit double dans une chambre, des lits jumeaux dans une autre et enfin des lits superposés dans la dernière, comment pourrez-vous loger confortablement 3 couples d’adulte ?

N’abusez pas non plus des lits gigognes qui sont pratiques en gain de place mais généralement peu confortables pour des adultes.

Evitez si possible les lits doubles de 140 qui pour bien des couples, n’est pas une largeur suffisante. Ce petit détail peut vous faire rater la réservation d’un couple qui, habitué chez lui à dormir dans un lit de 180, ne concevrait pas de passer confortablement une semaine de vacances dans un lit de 140 !

Evitez également les lits simples de 70 qui sont trop petits pour des adultes ou des grands adolescents.

Le dernier détail auquel on ne pense pas forcément est le cadre de lit. La tête de lit est un avantage car cela rend le lit plus confortable, la chambre plus cosy et cela permet de protéger le pan de mur qui se trouve derrière les têtes. Mais à l’inverse le cadre de lit côté pieds est à proscrire (comme les lits-bateau). En effet, pensez aux personnes de grande taille. Si la longueur du lit est de 190 cm et si vous accueillez un locataire de 190 cm (ce qui est de plus en plus fréquent), cela veut dire que ses pieds vont toucher le cadre de lit et qu’il sera obligé de dormir dans une situation assez inconfortable !

En résumé, dans une maison de 3 chambres, 2 lits doubles de 160 et 2 lits simples de 80 est un ensemble cohérent. Dans une maison de 4 chambres, prévoyez 2 lits doubles de 160 et 4 lits simples de 80.

CONFORT

Les literies doivent, d’une part, être confortables (c’est une évidence) mais combien de fois ai-je visité sur l’Ile de Ré des logements saisonniers dans lesquels matelas, oreillers et couettes étaient adaptés plutôt pour passer une nuit en mode survie dans refuge de haute montagne que pour passer une semaine de vacances sur l’Ile de Ré ! Prévoyez des matelas ni trop fermes, ni trop souples afin de convenir au besoin du plus grand nombre.

Le confort d’une literie passe aussi par la qualité des couettes et des oreillers.

• Concernant, les couettes, prévoyez-les pour les régions tempérées (ni trop légères, ni trop lourdes) qui correspondent à un indice de chaleur cohérent par rapport au climat tempéré de l’Ile de Ré. Evitez les couettes garnies de plumes naturelles qui sont chères et ne conviennent pas aux personnes allergiques, de plus en plus nombreuses. Prévoyez en plus quelques couvertures polaires d’appoint qui compléteront l’ensemble du dispositif. Ces couvertures polaires sont légères, chaudes et peu coûteuses. Elles peuvent être remplacées souvent.
• Les oreillers premier prix ne sont pas acceptables et à l’instar des matelas, évitez le garnissage en plumes naturelles. Mon conseil est de choisir des oreillers de qualité intermédiaire et de les changer régulièrement (tous les 2 ans par exemple). Enfin, en fonction du niveau de standing de votre location saisonnière sur l’Ile de Ré, il faudra prévoir 2 oreillers par personne, soit 2 oreillers pour les lits simples et 4 oreillers pour les lits doubles.

N’oubliez pas enfin l’équipement minimum pour le bébé à savoir : lit bébé fixe si vous avez de la place ou lit parapluie si vous manquez d’espace. En cas de lit parapluie, il est conseillé d’avoir un surmatelas afin de rendre le lit parapluie plus confortable pour le bébé. Concernant la chaise haute, nous préconisons le modèle Antilop de chez IKEA, peu coûteux et si pratique.

PROPRETÉ

Les maisons de vacances sur l’Ile de Ré ne sont pas des résidences étudiant ! Les oreillers doivent être propres, sans auréole (c’est également une évidence) et seront changés aussi souvent que possible en fonction de leur état de fatigue ! Louer une maison de vacances sur l’Ile de Ré au 21ème siècle avec des oreillers sales, usés ou difformes n’est plus acceptable.

Il en va de même pour les couettes qui seront nettoyées au moins une fois par an. Il est conseillé d’équiper vos lits de couettes plutôt que de couvertures. Les couettes sont protégées par les housses de couette alors que les couvertures sont utilisées « à nu » sans protection ce qui est par conséquent moins hygiénique.

Enfin, n’oubliez pas que les matelas et oreillers doivent être impérativement protégés par alèses et sous-taies d’oreiller qui seront lavées aussi souvent que nécessaire. Nous conseillons des alèses de bonne qualité avec dessus en coton et dessous imperméable. Les alèses jetables ou « tout plastique » ne sont bien évidemment pas acceptables.

Réduire au maximum le nombre de clés est une bonne idée pour le confort des locataires et votre tranquillité. Quand, comme on le voit parfois, il y a 10 clés différentes sur un même trousseau, quel casse-tête pour trouver la bonne clé pour la bonne porte ! 6 conseils de bon sens à ce sujet :

1. Toutes les clés n’ont pas besoin d’être sur le trousseau « locataires ». Pensez à laisser certaines clés en permanence sur les portes qui n’ont besoin d’ouvertes de l’extérieur. Dans ce cas, accrochez à la clé un gros porte-clés (afin que l’on puisse plus facilement la retrouver si un enfant (par exemple) l’enlève de la serrure,
2. Conservez en lieu sûr au moins un double de chaque clé,
3. Créez un organigramme afin de pouvoir ouvrir plusieurs portes avec la même clé (ce qui permet donc de réduire le nombre de clés). Par exemple, si 3 portes permettent d’accéder à la partie principale de la maison et qu’une quatrième porte permet d’accéder à une annexe dans laquelle vous souhaitez conserver vos affaires personnelles, il serait judicieux d’avoir une clé type PASS permettant d’ouvrir les 4 portes (cette clé sera conservée par vous) et un clé permettant d’ouvrir uniquement la partie principale (cette clé sera donnée au locataire) – cf site www.cylindre.fr
4. Accrochez un joli et gros porte-clés au trousseau sur lequel sera inscrit un numéro de téléphone (en cas de perte du trousseau) et tout en évitant d’y mentionner l’adresse de la maison (pour une raison évidente !),
5. Utilisez des barillets avec ouverture par clé depuis l’extérieur et ouverture par bouton depuis l’intérieur. C’est tellement plus pratique et a plusieurs avantages : cela facilite l’ouverture car il est inutile de chercher la clé pour ouvrir. Cela évite de laisser trainer des clés sur le porte à l’intérieur de la location et donc diminue les risques de perte en particulier quand il y a de jeunes enfants qui adorent jouer avec les clés. Enfin, en cas d’incendie, trouver le bouton pour ouvrir est immédiat ce qui réduit le risque de rester enfermer à l’intérieur du logement – cf site www.cylindre.fr
6. Prévoir plusieurs trousseaux : 1 pour vous (sans compter les doubles de clé qui sont en lieu sûr), 1 pour la personne qui s’occupe de l’entretien de la maison, de 1 à 3 pour les locataires en fonction du nombre d’occupants.

Quelle que soit la taille de maison, un trousseau de clés « locataire » ne devra pas comporter plus de 3 clés.

En tant que propriétaire d’une location saisonnière sur l’Ile de Ré, vos propres besoins en matière d’équipements ne coïncident pas forcément avec ceux de vos locataires.

Si par exemple, vous êtes « anti télé » par religion ou parce-que vous pensez qu’il vaut mieux aller à la plage quand on est sur l’Île de Ré que regarder la télévision, c’est votre point de vue ou votre façon de vivre mais ce n’est pas forcément un point de vue qui sera partagé par vos locataires. Or, si vous décidez de louer votre maison, il faut se mettre à la place des locataires pour faire en sorte que votre maison réponde bien aux besoins et aux goûts du plus grand nombre de vos clients. Si on reprend l’exemple de la télévision, on peut donc penser que le nombre de personnes souhaitant regarder la télévision (même 30 minutes par jour, même sur l’Île de Ré) est supérieur au nombre de personnes souhaitant s’en priver complètement pendant toute la durée de leur vacances.

Une autre piste de réflexion consiste à ne pas confondre le luxe et le bon niveau d’équipement. Je connais des locations sur l’Ile de Ré luxueuses mais mal équipées et inversement des maisons à louer plus modestes mais très bien équipées. Si on revient sur cette idée du plus grand nombre, un locataire « normal » ne cherche pas à passer ses vacances à boire dans des verres en cristal de Baccarat ou à manger dans des assiettes en porcelaine de Wedgwood. Cela est le luxe. En revanche, ce même locataire « normal » ne cherche pas non plus à passer une semaine de vacances à 6 personnes en partageant 8 assiettes ébréchées et dépareillées et 6 pots à moutarde faisant vaguement office de verre à eau. Ce qu’il veut finalement c’est 12 verres à vin non ébréchés, peu importe qu’ils soient en cristal ou qu’ils viennent de la célèbre enseigne suédoise. Cela est le bon niveau d’équipement.

Bien équiper une maison est aujourd’hui facile et plutôt bon marché. Les magasins de décoration et d’équipement de la maison regorgent de produits à la fois esthétiques, pratiques et peu onéreux qui vous permettront d’offrir à vos locataires rétais le niveau équipement et de confort qu’ils sont en droit d’attendre.

Voici une check-list, pièce par pièce, à enrichir et à compléter (je n’ai pas mentionné ici les équipements qui de toute évidence ne peuvent être absents d’une maison de location sur l’Ile de Ré comme un réfrigérateur, une télévision, un four ou un lave-vaisselle !) :

Enfin, je terminerai par le fait qu’il est nécessaire de prévoir un placard (ou une pièce de la maison) fermé des locataires mais facilement accessible pour vous (ou l’agence de location saisonnière), afin d’y stocker :

• quelques affaires de rechange ou de remplacement : ampoules, alèses, piles pour les télécommandes, sacs aspirateur,…
• quelques « consommables » que le locataire doit impérativement acheter sur place s’il ne les a pas apportés avec lui. Là aussi, fournir quelques uns de ces produits montre à quel point vous prenez soin de vos locataires. Il peut s’agir par exemple:
  • de café en poudre,
  • filtre à café,
  • sachets de thé,
  • capsules Nespresso
  • de sel, poivre, huile, vinaigre, sucre
  • papier toilette, rouleau essuie-tout
  • éponge, sac poubelles
  • produits entretien : liquide vaisselle, lessive