Avant de faire un investissement immobilier sur l’Île de Ré destiné à la location saisonnière, il est fortement recommandé d’intégrer dans son calcul de ROI, l’impact de la fiscalité. Et la France n’est jamais à court d’idée en la matière !
Nous ne traitons pas dans cette l’étude la fiscalité des personnes morales c’est-à-dire une activité de loueur en meublé qui serait portée par une structure de société (SARL par exemple).
Ce dossier n’a pour but que de donner un éclairage général en la matière en fonction de la législation en vigueur au moment où il a été écrit.
Les revenus de votre location sur l’Île de Ré : quelle fiscalité ?
L’impôt sur le revenu
VOUS RESIDEZ FISCALEMENT EN FRANCE
En tant que personne physique, tous les revenus de vos locations saisonnières sont imposables à l’impôt sur le revenu. Vous êtes considéré comme loueur en meublé soit professionnel, soit non professionnel.
Le loueur en meublé professionnel bénéficie de certains avantages fiscaux notamment en matière d’imposition des plus-values et d’impôt sur la fortune immobilière. Il n’est cependant pas si facile de se voir appliquer le statut de loueur en meublé professionnel. Trois conditions doivent être simultanément remplies :
- les recettes annuelles provenant de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
- les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
- Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Bien qu’il soit relativement facile de réaliser des revenus de plus de 23 000 € TTC chaque année (surtout sur l’Île de Ré), il est moins facile, pour des personnes en activité, de remplir le second critère. Toute personne qui ne réunit pas simultanément les trois conditions est automatiquement considérée comme loueur en meublé non professionnel.
Que vous soyez loueur professionnel ou non professionnel, vos revenus doivent être déclarés dans votre déclaration des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux – contrairement aux locations nues, imposées comme revenus fonciers, l’activité de louer un local meublé est considérée comme une activité commerciale. Les revenus réalisés sont imposés soit selon le régime « micro BIC » soit « au réel ».
Pour être imposé « au micro », il convient de réaliser des revenus bruts de moins de 72 600 € par an (plafond 2020). Dans ce cas, au lieu de déduire vos charges réelles, vous bénéficiez d’un abattement de 50% pour les locaux meublés classiques . Vous êtes imposés donc sur la moitié . Le système micro a plusieurs avantages :
- il est très simple : vous déclarez vos revenus bruts et c’est fini ! L’administration s’occupe d’appliquer l’abattement,
- si vous n’avez que de faibles charges, il vous permet d’être taxés sur une base moins élevée que si vous étiez « au réel »,
- vous n’avez pas de comptabilité particulière à tenir sauf un journal des recettes.
Si vous dépassez la limite du micro BIC de 72 600 € par an, vous devez déclarer vos revenus et charges réels. De même, si vos charges réelles dépassent 50% de vos revenus qui sont néanmoins inférieurs à 72 600 € , vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime réel. Faites le calcul sur plusieurs années pour voir quel régime vous convient le mieux.
Vous avez peut-être entendu parler d’une limite et d’un abattement majorés pour les locations meublés. En effet, si votre location saisonnière est qualifiée de meublé de tourisme après une démarche auprès de Charente-Maritime Tourisme (www.pro.en-charente-maritime.com), ou elle est considérée comme un gîte rural (résultat d’une démarche différente auprès de www.gites-de-france-atlantique.com/obtenir-le-label.html), vos revenus peuvent bénéficier d’un abattement de 71% au lieu de 50% et les revenus bruts à ne pas dépasser s’élèvent à 176 200 €. Ce régime est donc très favorable, surtout si vous n’avez plus d’intérêts d’emprunt et que de faibles charges, mais il demande des démarches assez prenantes de votre part.
Le régime réel s’applique si vous avez des revenus dépassant 72 600 € par an (1762 00 € dans le cas particulier décrit ci-dessus), ou si vous avez des revenus inférieurs à 72 600 € et vous demandez de sortir du régime micro. Ce régime implique la tenue d’une comptabilité plus approfondie et le dépôt d’une déclaration de résultats (formulaire 2033) avant le début du mois de mai auprès du service des impôts des entreprises dont dépend votre location meublée saisonnière (La Rochelle Ouest pour l’Ile de Ré). Le revenu ou déficit net sera à reporter dans votre déclaration des revenus.
Les charges principales à déduire sont les suivantes :
- les frais d’établissement, tels que les frais de notaire,
- les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation,
- les impôts locaux,
- les frais de gestion, d’agence et d’assurances,
- les intérêts d’emprunt,
- l’amortissement du mobilier et des améliorations,
- l’amortissement des locaux : le prix d’achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie, souvent entre 50 et 100 ans. Notez cependant que le calcul est plus compliqué que cela car il convient d’amortir les différents composants de l’immeuble selon des durées de vie différentes.
La complexité du calcul fait qu’il est prudent d’avoir recours à un comptable (honoraires déductibles également), ce qui implique un coût supplémentaire. Il est également important de noter que seules les charges afférentes à un usage locatif sont à déduire. Si vous louez votre résidence secondaire quelques semaines par an, il convient de faire un pro rata des charges déductibles selon le temps que vous l’avez effectivement louée.
Le résultat net de vos revenus locatifs, que vous soyez imposé au forfait ou au réel, sont à rajouter à vos autres revenus imposables dans votre déclaration des revenus, imposés au barème progressif. En sus de la déclaration 2042, il vous faudra une déclaration 2042C. Les revenus du régime micro BIC sont à indiquer pour leur montant brut dans la case 5ND pour les revenus de Monsieur et 5OD pour les revenus de Madame (page 3 de la déclaration 2042C). Vous devrez indiquer également en haut de la page 2 l’identité des loueurs, l’adresse du meublé et le régime d’imposition (BIC/micro si vous avez opté pour la déduction forfaitaire des charges et BIC/réel dans le cas contraire). Les revenus nets réels sont à déclarer dans la case 5NK (Monsieur) ou 5OK (Madame).
VOUS NE RESIDEZ PAS FISCALEMENT EN FRANCE
Les non résidents de France sont imposables en France sur leurs revenus de source française. Les revenus de source française comprennent les revenus tirés de la location de biens situés en France. Vos revenus locatifs saisonniers sont donc imposables en France et sont déterminés de la même manière que les revenus locatifs d’un résident français. Le taux d’impôt sur vos revenus nets français ne peut être inférieur à 20% sauf si vous arrivez à démontrer que vous seriez imposé à un taux effectif moins important si la totalité de vos revenus étaient imposés en France. Dans ce cas, vos revenus locatifs sont imposés à ce taux effectif inférieur.
Vous avez les mêmes obligations déclaratives qu’un résident de France (dépôt d’une déclaration annuelle des revenus et, le cas échéant, dépôt d’une déclaration de résultats 2033). La date de dépôt de votre déclaration des revenus est en général un mois après la date de dépôt des résidents – fin juin au lieu de fin mai alors que la déclaration des résultats est à déposer en même temps que celle des résidents au début du mois de mai.
Vous serez certainement imposés sur les mêmes revenus locatifs dans votre pays de résidence. Dans ce cas, s’il existe une convention fiscale entre la France et votre pays de résidence, celle-ci prévoira une méthode pour éviter la double imposition (imputation d’un crédit d’impôt ou exonération selon le pays). Comme la France a un vaste réseau de conventions fiscales, il est peu probable que vous subissiez une double imposition du fait de votre location saisonnière en France.
La taxe foncière
Elle est due par le propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier de chaque année. L’année d’acquisition, cette taxe est souvent partagée entre l’ancien et le nouveau propriétaire au pro rata temporis. Le montant de la taxe dépendra de la commune sur l’Ile de Ré où la location est située, de sa taille, de ses équipements et de son âge.
La taxe d’habitation
Elle est due par la personne qui a la libre disposition d’un bien immobilier habitable au 1er janvier de chaque année. Si votre location saisonnière est également votre résidence personnelle, vous serez redevable de la taxe d’habitation. En revanche, si votre location est un pur investissement locatif où vous ne séjournez jamais, vous ne devriez pas être redevable de cette taxe. Vous serez alors assujetti à la cotisation foncière de l’entreprise (CFE) du fait de la nature commerciale de l’activité de location meublée (cette taxe a partiellement remplacée la taxe professionnelle). Paradoxalement, il est possible d’être assujetti à la CFE et à la taxe d’habitation sur le même immeuble et pour la même année, particulièrement dans le cas d’une activité de location saisonnière. L’administration ne voit pas d’inconvénient à imposer l’immeuble deux fois pour deux raisons différentes !
Les prélèvements sociaux
Tous les revenus nets locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social et contributions additionnelles) qui s’élèvent actuellement à 17,2%. Depuis l’imposition des revenus 2012, les revenus locatifs des non résidents sont également soumis aux prélèvements sociaux alors qu’ils étaient exonérés jusqu’alors. Les prélèvements sociaux sont calculés automatiquement par l’administration fiscale à partir de votre déclaration des revenus sans démarche particulière de votre part. Ils font l’objet d’un avis d’imposition séparé que vous recevrez au mois d’octobre.
La taxe de séjour sur l’Ile de Ré
Quel que soit le village où est située votre location saisonnière, la taxe de séjour est due chaque année à la Communauté des Communes de l’Ile de Ré, organisme centralisateur qui gère l’activité tourisme sur l’Ile de Ré et collecte la taxe de séjour pour le compte des 10 villages de l’Ile de Ré.
A compter de l’année 2020, le mode de calcul de la taxe de séjour a été modifié. Le nombre de nuitées réellement louées sert de base au calcul de cette taxe.
Bon Séjour en France se charge de collecter la taxe de séjour aupres des locataires, puis de la declarer aupres de l’administration et enfin de la regler pour votre compte
L’Impôt sur la fortune immobilière
En tant que loueur en meublé non professionnel, la valeur de votre bien doit être incluse dans la base de l’IFI si vous y êtes assujettie (patrimoine net d’au moins 1 310 000 € au 1er janvier). Pour les non résidents, vous êtes redevables de l’IFI en France si la valeur de vos biens immobiliers situés en France excède le seuil d’imposition de 1 300 000 €. L’impôt est alors calculé aux taux de 0,5% à 1 % à partir de 800 000 € de valeur patrimoniale. Les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d’une exonération des biens immobiliers utilisés dans leur profession au titre de biens professionnels.
Autres formalités
Depuis quelques années, une nouvelle formalité a vu le jour pour les loueurs saisonniers. Il convient désormais de déclarer préalablement votre location auprès de la mairie de la commune où elle se situe en tant que meublé de tourisme, en application des articles L. 324-1-1 et D. 324-1-1 du code du tourisme.
Le formulaire n°14004*02 est prévu à cet effet.
Cette déclaration servirait soi-disant, à faciliter le recensement des locations dans la région par la préfecture!